Rynek najmu krótkoterminowego w Polsce może czekać jedna z największych zmian od lat. Rząd wraca do pomysłu, który jeszcze niedawno został usunięty z przygotowywanej ustawy. Gminy miałyby otrzymać możliwość wyznaczania obszarów, na których wynajem mieszkań turystom będzie ograniczony lub nawet całkowicie wyłączony. Większe uprawnienia mają otrzymać również wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe. Dla hoteli może to oznaczać istotną zmianę warunków konkurencji, szczególnie w największych miastach turystycznych i biznesowych.
Temat regulacji Airbnb i innych platform obsługujących najem krótkoterminowy wraca ze zdwojoną siłą. 31 sierpnia 2026 roku opublikowano projekt autopoprawki przygotowanej przez Ministerstwo Sportu i Turystyki do nowelizacji ustawy regulującej usługi hotelarskie. Przywraca ona rozwiązania, które wcześniej znalazły się w projekcie, ale przed jego przyjęciem przez rząd zostały z niego usunięte. Autopoprawką ma zająć się Rada Ministrów. Na obecnym etapie mówimy więc o propozycji legislacyjnej, a nie o przepisach, które już obowiązują.
Samorządy miałyby dostać narzędzie do ograniczenia najmu krótkoterminowego
Największą zmianą byłoby przyznanie samorządom możliwości decydowania, czy na określonych obszarach miasta najem krótkoterminowy powinien zostać ograniczony. W praktyce otwierałoby to drogę do tworzenia potocznie nazywanych „stref wolnych od Airbnb”.
Nie chodzi jednak o zakaz działalności konkretnej platformy internetowej. Airbnb jest w tym przypadku najbardziej rozpoznawalnym symbolem całego rynku. Przepisy dotyczą szerzej lokali i innych obiektów wykorzystywanych do świadczenia krótkoterminowych usług noclegowych.
Możliwość tworzenia takich stref może być szczególnie istotna dla największych ośrodków turystycznych, w których duża liczba mieszkań przeznaczanych na pobyty kilkudniowe od lat wywołuje dyskusję dotyczącą dostępności mieszkań, hałasu, bezpieczeństwa oraz zmian charakteru całych dzielnic.
Zgodnie z autopoprawką większą „podmiotowość” mają otrzymać zarówno stali mieszkańcy, jak i samorządy. Resort argumentuje, że osoby mieszkające na stałe w danym miejscu powinny mieć większy wpływ na swoje bezpośrednie otoczenie.
Wspólnota mieszkaniowa mogłaby powiedzieć „nie”
Zmiany nie mają się jednak kończyć na decyzjach samorządów. Bardzo istotne uprawnienia otrzymałyby także wspólnoty oraz spółdzielnie mieszkaniowe.
Według przedstawionej propozycji wspólnota mogłaby w drodze uchwały zakazać prowadzenia najmu krótkoterminowego w danej nieruchomości. Analogiczne możliwości miałyby otrzymać spółdzielnie mieszkaniowe.
To potencjalnie bardzo istotna zmiana dla właścicieli mieszkań znajdujących się w budynkach, w których część lokali została przekształcona w apartamenty wynajmowane przez cały rok turystom i osobom podróżującym służbowo.
Wspólnoty i spółdzielnie miałyby ponadto możliwość występowania o wykreślenie konkretnego obiektu z odpowiedniej ewidencji. Rozszerzone mają zostać także możliwości inicjowania kontroli związanych m.in. z bezpieczeństwem oraz porządkiem publicznym.
Oznaczałoby to, że o możliwości prowadzenia tego rodzaju działalności w znacznie większym stopniu niż obecnie mogliby współdecydować mieszkańcy budynku, a nie wyłącznie właściciel wynajmowanego lokalu.
Najem do 30 dni jako usługa hotelarska
Strefy są jedynie najbardziej medialnym elementem znacznie większej reformy rynku noclegowego.
Rząd przyjął już w lipcu projekt ustawy, który zakłada doprecyzowanie pojęcia usługi hotelarskiej. Krótkotrwała usługa obejmująca pobyt trwający nie dłużej niż 30 dni ma być traktowana jako najem krótkoterminowy i objęta regulacjami dotyczącymi usług hotelarskich. Projekt trafił do Sejmu 21 lipca 2026 roku, a 29 lipca został skierowany do pierwszego czytania.
Zmiana ma przede wszystkim uporządkować rynek, na którym obok tradycyjnych hoteli, pensjonatów i innych profesjonalnych obiektów noclegowych funkcjonują dziesiątki tysięcy mieszkań i apartamentów oferowanych na kilka dni.
Ministerstwo Sportu i Turystyki wskazuje wprost, że jednym z celów ustawy jest ograniczenie działalności prowadzonej bez odpowiedniej rejestracji i nadzoru oraz stworzenie bardziej przejrzystych zasad funkcjonowania rynku.
Powstanie centralny wykaz obiektów noclegowych
Jednym z filarów reformy ma być Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych. Ma on gromadzić w jednym systemie informacje nie tylko o klasycznych hotelach, ale również o innych obiektach noclegowych, w tym prywatnych mieszkaniach wykorzystywanych do najmu krótkoterminowego.
Osoba chcąca świadczyć usługi hotelarskie w obiekcie innym niż skategoryzowany obiekt hotelarski będzie musiała dokonać odpowiedniego zgłoszenia do właściwego wójta, burmistrza lub prezydenta miasta.
Projekt przewiduje także obowiązek posiadania regulaminu porządkowego oraz spełnienia określonych wymogów związanych z bezpieczeństwem. Za poważniejsze naruszenia przepisów mają grozić administracyjne kary sięgające 50 tys. zł. Przy powtarzających się problemach związanych z bezpieczeństwem lub porządkiem publicznym możliwe ma być również wykreślenie obiektu z wykazu.
To oznacza stopniowe zbliżanie warunków funkcjonowania części rynku mieszkań na doby do zasad, z którymi od dawna muszą mierzyć się profesjonalne obiekty noclegowe.
Hotele od lat konkurują z prywatnymi apartamentami
Dla branży hotelarskiej projekt może mieć znacznie większe znaczenie niż sugerowałaby sama dyskusja o relacjach mieszkańców z turystami.
Rozwój platform rezerwacyjnych spowodował, że prywatny apartament stał się realną alternatywą dla pokoju hotelowego. Dotyczy to szczególnie centrów Warszawy, Krakowa, Gdańska, Wrocławia czy Poznania, gdzie liczba mieszkań oferowanych na krótkie pobyty jest duża.
Konkurencja nie ogranicza się przy tym do klasycznego ruchu turystycznego.
Z takich lokali korzystają również osoby przyjeżdżające na konferencje, kongresy, targi, szkolenia, koncerty oraz wydarzenia sportowe, a także pracownicy odbywający kilkudniowe podróże służbowe. W okresach największych imprez apartamenty prywatne są dodatkowym elementem lokalnej bazy noclegowej i potrafią przejąć część popytu generowanego przez duże wydarzenia.
Jeżeli samorządy rzeczywiście zaczną wyznaczać obszary, na których możliwości prowadzenia najmu zostaną ograniczone, proporcje na rynku mogą się częściowo zmienić.
Czy hotele mogą na tym skorzystać?
Potencjalnym beneficjentem nowych zasad może być przede wszystkim tradycyjna branża hotelowa.
Jeżeli w atrakcyjnych lokalizacjach spadnie liczba mieszkań dostępnych na kilkudniowe pobyty, część klientów będzie musiała poszukiwać noclegu w hotelach, aparthotelach, hostelach i innych zarejestrowanych obiektach. Efekt mógłby być szczególnie widoczny podczas dużych kongresów i imprez, kiedy zapotrzebowanie na noclegi gwałtownie rośnie.
Hotele mogą również zyskać na bardziej wyrównanych warunkach regulacyjnych. Profesjonalny obiekt hotelarski musi obecnie spełniać szereg wymogów technicznych, przeciwpożarowych, sanitarnych i organizacyjnych. Rynek mieszkań wynajmowanych na kilka dni rozwijał się natomiast w znacznie bardziej rozproszonym modelu.
Wprowadzenie centralnej rejestracji, regulaminów, możliwości kontroli oraz sankcji oznacza zwiększenie formalizacji tej części branży noclegowej.
Nie oznacza to oczywiście, że prywatne apartamenty znikną z rynku. Najem krótkoterminowy pozostanie ważnym elementem oferty noclegowej, jednak jego prowadzenie może stać się bardziej sformalizowane i w większym stopniu uzależnione od lokalnych regulacji.
Dużo będzie zależało od decyzji poszczególnych miast
Najważniejsze pytanie brzmi więc nie tylko: czy przepisy zostaną uchwalone, ale również jak samorządy wykorzystają nowe możliwości.
Samo stworzenie podstawy prawnej nie oznacza automatycznego wprowadzenia zakazu najmu krótkoterminowego w Warszawie, Krakowie czy Gdańsku. To lokalne władze musiałyby zdecydować, czy problem jest na tyle duży, aby wyznaczyć określone strefy.
Możliwy jest więc scenariusz, w którym regulacje będą bardzo różnić się pomiędzy miastami. Jedne samorządy mogą zdecydować się na zdecydowane ograniczenia w ścisłych centrach, podczas gdy inne pozostawią rynek praktycznie bez zmian.
Dlatego z punktu widzenia hotelarzy szczególnie interesujące będzie obserwowanie miast, w których jednocześnie występuje duży ruch turystyczny, intensywny rozwój najmu krótkoterminowego oraz silny rynek konferencyjno-kongresowy.
Zmiana ważna również dla rynku MICE
Na pierwszy rzut oka regulowanie Airbnb nie jest tematem bezpośrednio związanym z branżą spotkań. W rzeczywistości zależność jest jednak wyraźna.
Jednym z kluczowych elementów wpływających na możliwość organizacji dużego kongresu w mieście jest dostępność odpowiedniej liczby miejsc noclegowych. Podczas wydarzeń gromadzących kilka lub kilkanaście tysięcy uczestników wykorzystywane są nie tylko hotele, ale również apartamenty i mieszkania oferowane na krótkie pobyty.
Jeżeli część tej bazy zostanie ograniczona, większa liczba uczestników wydarzeń może trafiać do hoteli. Dla obiektów konferencyjnych posiadających własną bazę noclegową może to oznaczać dodatkowy popyt, szczególnie podczas najbardziej intensywnych okresów kongresowych.
Z drugiej strony ograniczenie liczby miejsc noclegowych może przy największych wydarzeniach prowadzić również do wzrostu cen i mniejszej dostępności zakwaterowania. Wpływ nowych regulacji na rynek MICE nie musi być więc wyłącznie pozytywny.
Rynek noclegowy może wejść w nowy etap
Dyskusja o najmie krótkoterminowym przestaje dotyczyć wyłącznie Airbnb, sąsiedzkich sporów czy mieszkań w historycznych centrach miast. Coraz wyraźniej staje się elementem szerszej debaty dotyczącej tego, jak powinien wyglądać rynek usług noclegowych i czy wszystkie podmioty konkurujące o tego samego klienta powinny funkcjonować według bardziej zbliżonych zasad.
Planowane przepisy mogą być jednym z najważniejszych kroków w tym kierunku.
Jeśli autopoprawka zostanie przyjęta, a następnie przepisy przejdą cały proces legislacyjny, samorządy, wspólnoty i spółdzielnie otrzymają narzędzia, których dotychczas brakowało. Dopiero wtedy okaże się, jak często będą z nich korzystać.
Dla hotelarzy warto jednak obserwować ten proces już teraz. Ewentualne ograniczenie najmu krótkoterminowego w najbardziej atrakcyjnych częściach największych polskich miast może bowiem nie tylko zmienić sytuację na rynku mieszkaniowym, lecz także przesunąć część popytu na noclegi w stronę hoteli – zarówno w turystyce indywidualnej, jak i podczas konferencji, targów, kongresów i podróży biznesowych.
